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构建房地产新模式关键在于“人、房、地、钱”的合理配置
2025 年 11 月 1 日 07:32 来源：Diario de Valores
■王立新 10月28日公布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》明确提出“推动房地产高质量发展”“加快构建房地产开发新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”。发展，表明这是房地产业高质量发展的主要任务和第一步，也是促进市场平稳健康发展的战略基础。在一个笔者认为，房地产开发新模式的方向和路径日益明确：完善相关基础制度，提高“人、房、地、钱”四大基本资源的配置效率。首先，供给侧要优化保障性住房供给，通过有针对性的城市政策增加改善性住房供给，更好利用存量低效土地。这三大主要住房供应渠道是满足当今住房消费多元化需求的必备要素，是增强市场信心的重要支撑。具体来说，优化保障性住房供给，不仅要建设更多保障性住房，还要采取灵活的供给方式，延续“买代建”、“住房票证”等成熟做法，结合“流量”变化的驱动力，从增量和现有两个方面改善保障性住房供给。汀市场。改善住房供应的重点是“因城施策”，这是基于市场需求从“有”到“好坏”的重大转变的方向性指引。中国指数研究院数据显示，2025年前三季度，30个主要城市120平米至144平米商品房成交占比预计将提升至30%，大家庭产品将主导新房市场。但这并不意味着各地都应该在市场上推广同质化的项目。相反，我们需要审查和批准相关地块和项目的规划和设计方案，推出市场真正需要的住房改善措施，并制定支持宜居生活质量建设的“适应性”方法。除了根据城市发展和市场枯竭的周期调整土地供应的常规节奏外，还需要解决以下问题：现有土地和土地利用效率低下。一方面需要利用专项债券收购闲置土地，另一方面需要将股权资本引入现有土地市场，尽快盘活这些闲置资产。二是开发商要坚持有意义的城市开发，大力实施城市更新，建设安全、舒适、绿色、智能的“美好家园”。当前，各地城市更新系统推进，人居环境不断优化，城市功能完善不断加快。中国产业研究院报告显示，预计2025年我国城市更新市场规模将突破8.6万亿元，2030年达到10万亿元水平，成为超市。在大力推进城市更新的过程中，不同地区要跳出“单打独斗”的思维，考虑城市更新基准线所带动的消费量。项目。创新产城融合模式，兼顾人口和产业集聚效应，助力中心城市群和都市圈建设，促进区域经济发展。对于整个房地产开发来说，无论是哪一类业务，都应以建设“好家园”为出发点，让开发更有质感、更有温度。下半年的房地产开发市场，“好家园”的打造还将继续，这将是一个涵盖新房、二手房、硬件、软件甚至智慧城市的大市场。在企业层面实施时，您需要以不同的方式思考。因为未来五年的竞争路线将从规模、速度、价格转向产品、技术、服务能力。三、财务部分要合理选择优化产业平衡，创新金融工具，满足企业合理金融需求。房地产行业的健康发展离不开金融体系的支持，而是离不开“三老高”的拓展和发展。我们要避开老路，高度警惕系统性风险。未来，各地区、各行业都需要积极创新金融工具，降低房地产行业有息债务规模。同时，在防范风险扩散和汇聚的过程中，要满足房地产企业合理的融资需求。例如，推动基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）实现资产证券化，鼓励企业并购重组优化产业组织结构，落实城市房地产融资调整等政策。完善投入机制，鼓励地方政府和企业更加注重资产负债结构的优化调整。推行“房交保”的另一种方式是项目指定一家银行或银行协会作为发起银行，将项目开发、建设、销售等资金存入发起银行，由发起银行为项目公司的合理资金需求提供担保。四是销售方面，“预售、二手房销售”并行，破除对住房消费的不合理限制。从构建新模式的思路出发，还需要逐步改变住房销售体制。在大力有序推进现房销售的同时，可以继续开展预售，规范预售资金监管，更好保障购房者权益。然而，最迫切需要解决的问题是消除隐性限制措施，特别关注存量和增量、新建和二手房、住房单户和二户等领域的分配问题，消除限制并加快各类资源流动，促进一二级市场合作，刺激建筑、家具、家电等产业链上下游消费活动，充分发挥“就业”和“就业”配置资金的功能。利用“住房”资源，更有效地便利各项消费任务。总体而言，未来五年房地产发展路径应以人为本，回归住房本质，真正最大限度发挥“人、房、地、钱”资源优势，切实促进房地产市场平稳健康发展。
（编辑：马长彦）
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